L’investissement immobilier dans l’ancien à Toulouse en 2026

Après deux années marquées par le recul des transactions et la remontée brutale du coût du crédit, le marché immobilier toulousain semble avoir retrouvé un meilleur équilibre en 2026. L’ancien bénéficie notamment d’un redémarrage des ventes, tandis que la croissance démographique de Toulouse et de la Haute-Garonne continue de soutenir les besoins en logements.

Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, le contexte est donc plus favorable qu’en 2023-2024, même si le niveau des taux d’emprunt impose toujours une sélection rigoureuse des biens.

Un marché de l’ancien qui retrouve du volume

Les derniers chiffres détaillés publiés par la Chambre des notaires de la cour d’appel de Toulouse montrent une nette amélioration en 2025, qui constitue à ce jour la dernière année complète disponible pour analyser précisément le marché local.

En Haute-Garonne, les ventes d’appartements anciens ont progressé de 9,1 % en 2025, pour atteindre 10 740 transactions. Les maisons anciennes ont également retrouvé des acquéreurs, avec 8 670 ventes, soit une progression de 7,7 % sur un an.

Au total, les volumes cumulés des appartements anciens, maisons anciennes et terrains à bâtir ont progressé de 8,2 % sur un an. Le marché reste cependant inférieur aux niveaux exceptionnels observés pendant les années 2020-2021.

Toulouse concentre une part importante de cette activité : la commune représente environ 41 % des ventes réalisées en Haute-Garonne.

Sur le front des prix, le mouvement de baisse observé en 2024 semble également avoir pris fin. Le prix médian des appartements anciens atteint 3 210 €/m² à Toulouse, en progression d’environ 1 % sur un an. À l’échelle de la Haute-Garonne, la médiane s’établit à 2 890 €/m², en hausse de 2,9 %.

Cette évolution est importante : le marché toulousain n’est plus véritablement dans une phase de correction généralisée. Il entre plutôt dans une phase de normalisation, dans laquelle les acquéreurs reviennent progressivement mais restent attentifs au prix, à la qualité du bien et à sa performance énergétique.

Les écarts entre quartiers restent naturellement considérables. Les secteurs les plus recherchés du centre historique affichent des valeurs très supérieures à la moyenne toulousaine, tandis que les quartiers périphériques offrent encore des possibilités d’achat plus accessibles.

Une démographie qui continue de soutenir la demande

L’un des principaux atouts structurels de Toulouse reste son dynamisme démographique.

Les dernières données Insee publiées en 2026 indiquent que Toulouse comptait 514 819 habitants en 2023, contre 479 553 en 2017. La population a donc progressé de 35 266 habitants en six ans, soit une croissance moyenne de 1,2 % par an. Toulouse est ainsi la commune française ayant gagné le plus d’habitants entre 2017 et 2023.

Cette croissance ne repose pas uniquement sur le solde naturel. Le solde apparent des entrées et sorties contribue à hauteur de 0,5 % par an à la progression démographique toulousaine entre 2017 et 2023. À l’échelle de Toulouse Métropole, ce taux atteint même 0,9 % par an.

La Haute-Garonne conserve également une très forte attractivité. Les données et travaux locaux font état d’environ 18 000 nouveaux arrivants par an dans le département, avec une concentration particulièrement importante de ces nouveaux habitants dans l’agglomération toulousaine.

Cette croissance démographique constitue un soutien de long terme pour le marché locatif. Elle alimente notamment les besoins en petites surfaces, logements étudiants, appartements destinés aux jeunes actifs mais aussi, à mesure que les ménages avancent dans leur parcours résidentiel, en logements familiaux.

Le profil de la population toulousaine est d’ailleurs particulièrement intéressant pour l’immobilier locatif : les 15-24 ans représentent 21,6 % de la population et les 25-39 ans 26,7 %. source Insee

Pour un investisseur, cette structure démographique est un argument en faveur d’une demande locative relativement diversifiée : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité professionnelle et familles.

Crédit immobilier : des taux stabilisés mais encore élevés

Le financement constitue néanmoins le principal élément de vigilance en cette rentrée 2026.

En septembre 2026, les barèmes publiés par les courtiers situent globalement les taux moyens autour de :

• 15 ans : environ 3,2 % à 3,4 % ;
• 20 ans : environ 3,4 % à 3,5 % ;
• 25 ans : environ 3,5 % à 3,6 %.

Pour l’investisseur toulousain, la conséquence est simple : le prix d’acquisition doit être négocié avec davantage de rigueur. Une baisse de quelques milliers d’euros du prix peut avoir un impact significatif sur le rendement et sur l’effort d’épargne lorsque le crédit est financé autour de 3,5 %.

La sélection du bien, son emplacement, son potentiel locatif et les travaux nécessaires redeviennent donc plus importants que la simple perspective d’une hausse rapide des prix.

Le LMNP : toujours pertinent en 2026, mais avec une fiscalité moins favorable à la revente

Dans ce contexte, la location meublée non professionnelle (LMNP) reste une stratégie intéressante pour certains investisseurs dans l’ancien toulousain.

Le principe est de louer un logement suffisamment équipé pour permettre une occupation normale par le locataire. Les revenus relèvent alors de la catégorie des BIC – bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers.

Le principal intérêt du LMNP réside dans la possibilité, au régime réel, de déduire les charges et surtout de pratiquer des amortissements comptables sur le logement et certains équipements. Cela peut permettre de réduire fortement, voire temporairement d’annuler, le résultat fiscal imposable provenant de la location.

En 2026, le seuil du régime micro-BIC pour les locations meublées de longue durée est fixé à 83 600 € de recettes, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel peut être particulièrement intéressant lorsque les charges, les intérêts d’emprunt et les amortissements sont importants.

Le LMNP présente donc plusieurs avantages :

• une fiscalité potentiellement faible sur les revenus locatifs au régime réel ;
• la possibilité d’amortir le bien et le mobilier ;
• une bonne adéquation avec la demande étudiante et celle des jeunes actifs ;
• une souplesse intéressante pour les petites surfaces et les logements situés à proximité des pôles universitaires et d’emploi.

Mais il faut intégrer une évolution majeure depuis 2025 : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, pour les cessions concernées. Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées bénéficient toutefois d’une exclusion de cette mesure

Le LMNP reste donc intéressant, mais son intérêt doit désormais être analysé sur l’ensemble de la durée de détention, et non uniquement sur l’économie d’impôt générée pendant la période de location.

Le déficit foncier : une stratégie particulièrement adaptée à l’ancien avec travaux

Pour un investisseur qui souhaite acheter dans l’ancien toulousain et réaliser des travaux importants, la location nue au régime réel peut constituer une alternative très pertinente.

Le mécanisme du déficit foncier permet de déduire certaines dépenses de travaux des revenus fonciers. Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers perçus, le déficit peut, sous conditions, être imputé sur le revenu global.

Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. La fraction supérieure à ce plafond peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Un plafond majoré pouvant atteindre 21 400 € existe pour certaines dépenses de rénovation énergétique permettant notamment d’améliorer la classe énergétique du logement, sous réserve de respecter les conditions prévues par le dispositif.

Le déficit foncier est particulièrement intéressant à Toulouse lorsque l’on identifie un appartement ancien :

• acheté avec une décote liée à son état ;
• situé dans un quartier bénéficiant d’une demande locative solide ;
• nécessitant des travaux de rénovation importants ;
• présentant un potentiel d’amélioration énergétique ;
• pouvant ensuite être loué durablement en location nue.

L’intérêt est alors double : acheter potentiellement moins cher et utiliser une partie des travaux pour réduire la fiscalité sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global.

LMNP ou déficit foncier : quel choix pour un investissement à Toulouse ?

Les deux stratégies répondent à des profils différents.

Le LMNP sera généralement plus adapté à l’investisseur recherchant une rentabilité locative et une fiscalité optimisée sur les revenus d’un appartement meublé, notamment pour une petite surface destinée à des étudiants ou jeunes actifs.

Le déficit foncier sera davantage adapté à un investisseur fortement imposé qui accepte la location nue et recherche un bien ancien nécessitant des travaux conséquents.

Dans les deux cas, le choix du bien reste cependant déterminant. À Toulouse, acheter un appartement simplement parce qu’il est fiscalement éligible à un dispositif ne suffit pas. Il faut d’abord vérifier la demande locative, le niveau de loyer réellement atteignable, les charges de copropriété, les travaux futurs, le DPE, la taxe foncière et le prix d’acquisition.

Toulouse en 2026 : un marché plus favorable aux investisseurs sélectifs

Le marché immobilier ancien toulousain présente aujourd’hui un profil assez différent de celui observé il y a deux ou trois ans.

Les volumes de ventes repartent, les prix des appartements anciens ont cessé de reculer et la population continue de progresser. Dans le même temps, les taux de crédit se sont stabilisés autour de 3,5 % sur 20 à 25 ans, ce qui permet aux acquéreurs de retrouver de la visibilité, même si le financement reste nettement plus coûteux qu’avant 2022.

Pour l’investisseur, 2026 peut donc être considérée comme une année de repositionnement plutôt que de spéculation.

L’objectif n’est plus nécessairement d’acheter n’importe quel bien en anticipant une forte hausse des prix. Il s’agit plutôt d’identifier des appartements anciens bénéficiant d’un bon emplacement, d’une décote éventuelle liée aux travaux et d’une demande locative structurelle, puis de construire une stratégie fiscale et financière cohérente.

À Toulouse, la combinaison d’une démographie dynamique, d’un important bassin d’emploi, d’une population étudiante significative et d’un marché ancien redevenu actif constitue un environnement favorable à l’investissement immobilier à long terme.

Peut-on encore faire de bonnes affaires ?

La réponse est « oui » ! Et pour cela il faut se concentrer sur des biens en sortie de défiscalisation que vous aller pouvoir acquérir 20 à 30 % moins chers que le prix payé par l’investisseur lors de son achat en VEFA. Ces biens, étant très récents, moins de 15 ans en moyenne, offrent de belles performances énergétiques.

Son propriétaire est souvent intéressé de le revendre rapidement puisque le bien ne lui permet plus un gain fiscal. A cela s’ajoute l’éloignement géographique car il habite généralement loin et n’a pas la possibilité de gérer cette vente ou une remise en location seul.

Vous concernant, un léger rafraichissement et une location en meublé vous permettront une belle opportunité d’investissement dans un bien correspondant aux dernières normes en termes d’habitabilité et confort.

Voici par exemple, un T2 avec balcon et parking à 450 m du TRAM, situé sur la commune de Blagnac, vendu au prix de 120 000 €: https://www.immopodenco.fr/property/t2-blagnac-avec-balcon-et-parking-proche-commerces-et-tram/

En résumé : le marché toulousain n’est plus celui de l’euphorie des années 2020-2021, mais il offre en 2026 un contexte beaucoup plus sain pour l’investisseur capable de négocier, de sélectionner son emplacement et de maîtriser ses travaux et son financement.

L’investissement immobilier dans l’ancien à Toulouse en 2026